Dubai'de Off Plan (Projeden) Daire Almak: Süreç, Ödeme Planı ve Yasal Güvenceler

Off plan nedir, kimler için uygundur?

Off plan, henüz tamamlanmamış bir projeden daire satın almaktır. Alıcı fiyatın bir kısmını peşin, kalanını inşaat süresince ve teslimde öder. Dubai'de 2025'te yapılan satış işlemlerinin yaklaşık %69'u off plan projelerdendi.

• Avantajları: daha düşük giriş tutarı, ödemelerin yıllara yayılması, lansman fiyatları, yeni ve güncel tasarımlı bina, teslime kadar olası değer artışı.
• Dikkat edilecekler: kira geliri teslimden sonra başlar, teslim tarihi gecikebilir, piyasa koşulları teslime kadar değişebilir. Bankalar konut kredisini genellikle teslimde kullandırır.

Ödeme planları nasıl işler?

Ödeme planı, fiyatın hangi oranlarla ve ne zaman ödeneceğini gösterir ve satış sözleşmesinde yazar. Günümüzde en yaygın planlar 50/50, 60/40 ve 70/30'dur; teslimden sonra da süren planlar eskiye göre daha az görülüyor.

Yasal güvenceler: escrow, Oqood ve RERA

• Satış izni: Bir geliştiricinin off plan satış yapabilmesi için lisanslı ve DLD'ye kayıtlı olması, arsanın tapusuna veya ana geliştirici sözleşmesine ve onaylı projelere sahip olması ve proje için escrow hesabı açması gerekir.
• Escrow hesabı: Alıcı ödemeleri yalnızca o projenin inşaatına ayrılmış escrow hesabına yatar ve geliştiricinin diğer alacaklıları bu parayı haczedemez. Alıcı ödemelerinin kötüye kullanılması hapis ve en az 100.000 AED para cezası gerektirir. Hesaptaki bakiyenin %5'i, konutlar alıcılar adına tescil edildikten sonra bir yıl boyunca tutulur.
• Oqood (ön tescil): 2008 tarihli 13 sayılı Kanun'a göre ön tescil siciline işlenmeyen off plan satış geçersizdir. Kaydı geliştirici yapar ve belge alıcıya e-postayla gelir.
• Teslim hakkı: Sözleşme yükümlülüklerini yerine getiren alıcıya geliştirici teslimi ve tapu tescilini reddedemez.
• Kontrol: Projenin kaydını, escrow hesabını ve inşaat ilerlemesini DLD'nin Dubai REST uygulamasından görebilirsiniz.

Proje iptal edilirse veya gecikirse ne olur?

• İptal: RERA gerekçeli bir kararla projeyi iptal ederse (örneğin geliştirici haklı sebep olmadan inşaata başlamazsa veya iflas ederse) geliştirici alıcıların ödediği tüm tutarları iade etmek zorundadır. İade escrow hesabından 14 gün içinde yapılır; eksik kalan kısmı geliştirici 60 gün içinde tamamlamak zorundadır.
• Tamamlanmayan proje: Escrow hesabını yöneten banka, projenin tamamlanmasını sağlamak ya da alıcılara iade yapmakla yükümlüdür.
• Gecikme: Kanunda sabit bir gecikme tazminatı yoktur; haklarınız ağırlıkla satış sözleşmesindeki maddelere bağlıdır. Belirli durumlarda alıcı mahkemeden fesih isteyebilir. Bu nedenle sözleşmedeki teslim tarihi ve gecikme maddelerini imzadan önce okuyun.

Taksitleri aksatırsanız ne olur?

2017 tarihli 19 sayılı Kanun'a göre geliştirici önce DLD üzerinden 30 günlük bir bildirim gönderir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa geliştiricinin hakları inşaatın tamamlanma oranına göre sınırlandırılmıştır:

Off plan satın alma adımları

1. Proje, daire tipi ve kat seçimi; güncel fiyat listesi ve ödeme planının yazılı olarak alınması.
2. Rezervasyon formu ve geliştiricinin belirlediği rezervasyon bedeli.
3. Satış sözleşmesinin (SPA) imzalanması; teslim tarihi, ölçüler, ödeme takvimi ve escrow hesabı sözleşmede yer alır.
4. Satışın Oqood'a kaydı ve %4 DLD ücretinin ödenmesi. DLD tarifesinde bu ücret alıcı ve geliştirici arasında %2 + %2 olarak gösterilir, ancak uygulamada alıcı öder; bazı geliştiriciler kampanyalarda bu ücreti üstlenir. Geliştiricinin ayrıca 580 ile 4.000 AED arasında değişen kayıt ve idari masrafları olabilir.
5. Ödeme planına göre taksitlerin escrow hesabına yatırılması.
6. Tamamlanma bildirimi, son ödeme, dairenin kontrolü (snagging) ve anahtar teslimi.
7. Ön tescil kaydının tapuya (title deed) dönüştürülmesi; tapu harcı 250 AED ve harita ücretidir.

Teslimden önce satabilir misiniz?

Evet, ancak geliştiricinin onayı gerekir. Devre izin vermek için fiyatın belirli bir oranının ödenmiş olması şartı ve işlem ücreti, kanunla değil geliştiricinin kendi politikasıyla belirlenir ve projeden projeye değişir. Şartlar satış sözleşmesinde yazar; almadan önce mutlaka sorun.

Geliştirici ve proje nasıl seçilir?

• Geliştiricinin daha önce teslim ettiği projelere ve teslim sürelerine bakın.
• Projenin DLD kaydını, escrow hesabını ve inşaat yüzdesini Dubai REST uygulamasından doğrulayın.
• Bölgenin ulaşım, okul, alışveriş ve sahil gibi altyapısını ve bölgedeki yeni arzı değerlendirin.
• Ödeme planının bütçenize ve nakit akışınıza uygun olduğundan emin olun.
• Yıllık servis ücreti tahminini ve teslim sonrası kira beklentisini birlikte hesaplayın.

Beyond, Ellington, Nakheel, Meraas, Arada, Aldar, Modon, Imtiaz, Binghatti ve Omniyat gibi geliştiricilerin güncel projelerini geliştirici sayfalarımızda inceleyebilirsiniz.