Dubai'de Ev Almak: Türk Vatandaşları İçin Adım Adım Rehber (2026)

Türk vatandaşları Dubai'de ev alabilir mi?

Evet. 2006 tarihli 7 sayılı Dubai Gayrimenkul Tescil Kanunu, BAE ve Körfez ülkeleri vatandaşı olmayan kişilerin Dubai yönetiminin belirlediği bölgelerde süresiz tam mülkiyet (freehold) ya da 99 yıla kadar intifa veya uzun süreli kira hakkı edinmesine izin verir. Kanun yalnızca BAE ve Körfez vatandaşlarını diğer uyruklardan ayırır; Türk vatandaşlarına özel bir kısıtlama yoktur.

• Mülk doğrudan sizin adınıza DLD tapu siciline işlenir. Kanuna göre tescil edilmeyen işlem geçerli sayılmaz, DLD tapusu ise kesin delil niteliğindedir.
• Satın almak için BAE'de oturum izniniz olması gerekmez; BAE'de yaşamayan alıcılardan tescil için pasaport istenir.
• Mülkü dilediğiniz zaman satabilir, kiraya verebilir ve mirasçılarınıza bırakabilirsiniz.
• Şirket adına alım da mümkündür; ancak DLD yalnızca kabul ettiği şirket yapılarını (örneğin bazı serbest bölge şirketlerini) tapuya yazar ve şirket alımlarında kurumlar vergisi kayıt yükümlülüğü doğar.

Yabancılara açık bölgeler arasında Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay, Palm Jumeirah, JLT, JBR, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle (JVC), Mohammed Bin Rashid City, Dubai Islands ve Palm Jebel Ali bulunur. Liste zaman içinde genişletildiği için her projenin freehold statüsünü ayrıca teyit etmek gerekir. Güncel projeleri geliştirici sayfalarımızda inceleyebilirsiniz.

Off plan mı, hazır daire mi?

Dubai'deki satışların büyük kısmı off plan, yani inşaatı süren ya da başlayacak projelerden yapılır; DLD verilerine göre 2025'teki satış işlemlerinin yaklaşık %69'u off plan idi. Hazır (teslim edilmiş) daireler ise hemen kira geliri isteyenler için uygundur.

Off plan sürecinin ayrıntıları için Dubai'de off plan daire almak rehberine bakabilirsiniz.

Adım adım satın alma süreci

1. Hedefi belirleyin: Kira geliri mi, değer artışı mı, oturum izni mi? Bütçe ve hedef, doğru bölgeyi ve proje tipini belirler.
2. Lisanslı danışmanla çalışın: Danışmanın RERA kartını ve BRN numarasını DLD üzerinden doğrulayın. Rigel Properties'in sorumlu danışmanı Okyanus Özkan Ulusoy'un lisansı (BRN 96361) DLD üzerinden doğrulanabilir.
3. Rezervasyon: Off plan projede rezervasyon formu imzalanır ve geliştiricinin belirlediği rezervasyon bedeli ödenir. Hazır dairede alıcı ve satıcı DLD'nin standart sözleşmesi Form F'yi (MOU) imzalar ve genellikle %10 depozito verilir.
4. Satış sözleşmesi (SPA): Off plan alımda ödeme planı, teslim tarihi ve ölçüler bu sözleşmede yazar; sözleşme çoğunlukla dijital olarak imzalanır.
5. DLD kaydı: Off planda geliştirici satışı ön tescil sistemi Oqood'a kaydeder ve belge size e-postayla gelir. Hazır dairede devir, geliştiricinin elektronik NOC belgesi alındıktan sonra bir tapu müdürlüğünde (trustee office) yaklaşık 25 dakikada yapılır. %4 DLD ücreti bu aşamada ödenir.
6. Ödemeler: Off plan projede taksitler ödeme planına göre projenin escrow hesabına yatırılır.
7. Teslim ve tapu: İnşaat bitince daire kontrol edilir (snagging), kalan bakiye ödenir, anahtar ve tapu (title deed) teslim alınır.

Fiyatın üzerine ne kadar masraf eklenir?

En büyük kalem satış bedelinin %4'ü olan DLD tescil ücretidir. Hazır dairede buna tapu müdürlüğü ücreti (500.000 AED ve üzeri işlemlerde 4.000 AED + KDV) ve genellikle %2 + KDV emlak komisyonu eklenir. 1 Şubat 2025'ten beri bankalar DLD ücretini ve komisyonu konut kredisine dahil edemiyor; bu kalemler alıcının kendi kaynağından ödenir. Kalem kalem liste ve örnek hesap: Dubai'de ev alma masrafları.

Ödemeyi Türkiye'den nasıl yaparsınız?

• Ödemeleri kendi adınıza açılmış bir banka hesabından uluslararası havaleyle yapın. Off plan projelerde ödeme doğrudan sözleşmede yazan proje escrow hesabına gider; aracı hesaplara para göndermeyin.
• BAE dirhemi (AED) ABD dolarına sabittir: 1 USD = 3,6725 AED. Bu nedenle dolar bazında bütçe yapmak kolaydır.
• Nakit ödemelerden kaçının: 55.000 AED ve üzeri nakit (veya kripto varlıkla yapılan) gayrimenkul ödemeleri, kara para aklamayla mücadele kapsamında emlak danışmanı tarafından resmi olarak raporlanır.
• Geliştirici ve bankalar fonun kaynağını sorabilir; dekontlarınızı ve gelir belgelerinizi saklayın.

Dubai'ye gelmeden ev alabilir misiniz?

Off plan alımlarda rezervasyon, sözleşme ve ödemeler çoğunlukla uzaktan tamamlanır. Hazır daire devrinde ise tapu müdürlüğüne kendiniz gidemiyorsanız bir vekil atayabilirsiniz. Türkiye'de düzenlenen vekâletname noterde onaylanır, apostil veya konsolosluk tasdiki yapılır, BAE büyükelçiliği ve ardından BAE Dışişleri Bakanlığı tarafından onaylanır ve yeminli Arapça tercümesi hazırlanır. Golden Visa başvurusu için ise başvuru sahibinin BAE'de bulunması ve işlemlere bizzat katılması gerekir.

Ev almak oturum izni sağlar mı?

Satın alındığı tarihteki değeri en az 2 milyon AED olan, tamamen başvuru sahibine ait bir veya birden fazla gayrimenkul, 10 yıllık Golden Visa için temel şartı karşılar. Daha düşük tutarlı hazır mülkler için 2 yıllık gayrimenkul yatırımcısı vizesi seçeneği de vardır. Şartlar, maliyetler ve başvuru adımları için Golden Visa rehberimize bakın.

Satın almadan önce kontrol listesi

• Danışmanın RERA kartını ve şirketin lisansını DLD üzerinden doğrulayın.
• Off plan projenin DLD kaydını, escrow hesabını ve inşaat ilerlemesini Dubai REST uygulamasından kontrol edin.
• Ödeme planını, teslim tarihini ve gecikme durumundaki haklarınızı sözleşmede görün.
• Yıllık servis ücretini (service charge) ve kira getirisini birlikte hesaplayın.
• Teslimden önce satış (devir) şartlarını ve ücretini sorun.
• Tüm yazışmaları ve makbuzları saklayın.