Dubai'de Escrow Hesabı Nedir? Off Plan'da Paranız Nasıl Korunur (2026)

Escrow hesabı nedir, kim denetler?

Escrow hesabı, bir off plan projenin alıcılarından toplanan paraların yatırıldığı, yalnızca o projeye ait banka hesabıdır. Dubai'de bu sistem 2007 tarihli 8 sayılı Escrow Hesapları Kanunu ile zorunludur. Amaç basittir: verdiğiniz para geliştiricinin genel kasasına değil, satın aldığınız binanın inşaatına gider.

• Her projeye ayrı hesap: Her proje için ayrı bir escrow hesabı açılır (madde 9).
• Tüm ödemeler hesaba girer: Off plan alıcıların ve projeyi finanse edenlerin ödemeleri bu hesaba yatırılır (madde 7). Projeye kullandırılan kredi de bu hesaba girer (madde 13).
• Haciz koruması: Hesaptaki para yalnızca o projenin inşaatına ayrılmıştır; geliştiricinin alacaklıları lehine haczedilemez (madde 9).
• Satış izni şartı: Off plan satış ve reklam için geliştiricinin DLD'ye kayıtlı ve lisanslı olması, reklam ve fuar katılımı için DLD'nin yazılı izni gerekir (madde 4 ve 5). Satış izninden sonraki 6 ay içinde inşaata başlamayan geliştirici sicilden silinebilir (madde 17).
• Ağır ceza: Proje fonlarını çalan veya zimmetine geçiren kişiye hapis, en az 100.000 AED para cezası ya da ikisi birden verilir (madde 16).

Kim denetler? Sistemi Dubai Tapu Dairesi (DLD) ve ona bağlı düzenleyici kurum RERA yönetir. Escrow hesabını yöneten kuruma "escrow agent" veya "trustee" denir: BAE Merkez Bankası lisanslı ve RERA onaylı bir banka ya da finans kuruluşudur. DLD bu bankalardan her an bilgi isteyebilir ve hesap dökümlerini denetletebilir (madde 11).

Onaylı bankalar arasında Emirates NBD, Mashreq, ADCB, First Abu Dhabi Bank, Dubai Islamic Bank ve Emirates Islamic gibi büyük bankalar bulunur; Haziran 2025 tarihli bir derlemede listede 25 kurum yer alıyordu. Güncel liste DLD'nin sitesinde ve Dubai REST uygulamasındadır.

Para geliştiriciye nasıl ve ne zaman aktarılır?

Geliştirici escrow hesabındaki paraya istediği zaman erişemez. Para, inşaat ilerledikçe aşama aşama serbest bırakılır:

1. Geliştirici, inşaatta bir aşamanın tamamlandığını escrow bankasına bildirir.
2. Bankanın mühendisi şantiyeyi yerinde inceler.
3. Aşama doğrulanırsa banka ödemeyi müteahhide, danışman mühendislik firmasına ve onaylı diğer kalemlere yapar. Pazarlama için toplam satışların en fazla %5'i kullanılabilir.
4. İnşaat bitip tamamlanma belgesi alındıktan sonra hesaptaki toplam tutarın %5'i bankada tutulur. Bu tutar, daireler alıcılar adına tapuya tescil edildikten bir yıl sonra geliştiriciye verilir (madde 14). Bu, teslim sonrası çıkabilecek kusurlara karşı bir güvencedir.

Proje iptal edilirse veya gecikirse paranıza ne olur?

Taksitleri alıcı aksatırsa geliştiricinin yapabileceği kesintiler de kanunla sınırlıdır ve inşaat yüzdesine bağlıdır. Ayrıntılar: Dubai'de off plan daire almak.

Projenin escrow hesabını Dubai REST'ten nasıl kontrol edersiniz?

Dubai REST, DLD'nin resmi mobil uygulamasıdır (iOS ve Android). Rezervasyondan önce şu kontrolü 5 dakikada yapabilirsiniz:

1. Dubai REST uygulamasını indirin veya DLD'nin web sitesini açın.
2. Hizmetler bölümünde proje durumu sorgulama (Project Status Enquiry) hizmetini seçin.
3. Proje adını, proje numarasını veya arsa numarasını yazıp arayın.
4. Sonuçta projenin tamamlanma yüzdesini, kayıt, başlangıç ve bitiş tarihlerini, geliştirici bilgilerini ve escrow hesap numarasını görün.
5. Bu escrow hesap numarasını, rezervasyon formu, satış sözleşmesi veya faturadaki ödeme talimatıyla karşılaştırın. Numaralar aynı değilse ödeme yapmayın.
6. Danışmanınızın RERA kartını (BRN) da aynı uygulamadan doğrulayın.

Neden bir danışmana veya aracıya asla para ödememelisiniz?

Kanun açıktır: off plan alıcının ödemeleri proje escrow hesabına yatırılır. Bir danışmanın, bir aracı şirketin veya "tanıdığın" hesabına gönderilen para escrow korumasının dışında kalır. Proje iptal edilirse kanundaki iade düzeni escrow hesabı üzerinden işler; hesaba hiç girmemiş bir parayı bu yolla geri almak çok daha zordur.

• Ödeme talimatında kişisel bir hesap, projeyle ilgisi olmayan bir şirket veya sözleşmedeki adla eşleşmeyen bir hesap adı varsa durun.
• "Daireyi tutmak için şimdilik benim hesabıma gönderin" diyen kim olursa olsun ödeme yapmayın.
• Nakit ödeme yapmayın; parayı kendi adınıza açılmış hesaptan banka havalesiyle gönderin. Türkiye'den transfer kuralları için: Türkiye'den Dubai'ye para gönderme.
• Danışmanın lisansını kontrol edin: Dubai'de güvenilir Türk emlak danışmanı nasıl seçilir.

Abu Dhabi'de escrow nasıl işliyor?

Abu Dhabi'de de off plan alıcı ödemeleri proje escrow hesabında tutulur. Çerçeve, 2025'te 2 sayılı Kanun ile değiştirilen 2015 tarihli 3 sayılı Kanundur; denetimi Abu Dhabi Gayrimenkul Merkezi (ADREC) yapar.

• %20 kuralı: Kural olarak inşaat onaylı mühendislerce doğrulanmış şekilde %20'ye ulaşmadan escrow hesabından para çekilemez.
• Erken çekim istisnası (2025 tarihli 24 sayılı Karar): ADREC, inşaat maliyetinin en az %20'si tutarında koşulsuz banka teminatı veren ve teslim geçmişi temiz geliştiricilere daha erken çekim izni verebilir.
• İptal ve iade (2025 tarihli 165 sayılı Karar): Sözleşme iptalinde geliştiricinin yapabileceği kesinti inşaat aşamasına göre kademelidir; geliştiricinin elinde olmayan nedenle başlamamış projede iade tamdır. İptal halinde escrow dışında tahsil edilmiş tutarlar ADREC bildiriminden itibaren 30 gün içinde tamamen iade edilmelidir.
• Ön talepler de kayıt altında: Şubat 2026'dan bu yana Abu Dhabi'de lansman öncesi EOI'ler ADREC'in Madhmoun platformuna kaydediliyor ve EOI parası ADREC denetimindeki escrow hesabında tutuluyor.

Abu Dhabi'de alım süreci için: Abu Dhabi'de ev almak.

Rigel Properties ile ödeme güvenliği

Rigel Properties (Rigel Yatirim Real Estate L.L.C, RERA ORN 57908) hiçbir ödemeyi kendi hesabına almaz; tüm off plan ödemeleriniz sözleşmede yazan proje escrow hesabına gider. Rigel alıcıdan komisyon almaz; çalıştığı her projede komisyonu geliştirici öder. Rezervasyondan önce projenin escrow hesabını Dubai REST'ten sizinle birlikte Türkçe kontrol ederiz. Lisansları kendiniz doğrulayın: ofis ORN 57908, Okyanus Özkan Ulusoy BRN 96361, Mert Samet Baştuğ BRN 92903. WhatsApp: +971 58 197 8735.