Abu Dhabi'de Ev Almak: Yabancılar İçin Rehber ve Dubai'den Farkları (2026)

Yabancılar Abu Dhabi'de nereden ev alabilir?

Abu Dhabi'de yabancılar yalnızca yatırım bölgesi ilan edilen alanlarda mülk alabilir. Gayrimenkul sektörünü düzenleyen 2005 tarihli 19 sayılı kanun, 2019 tarihli 13 sayılı kanunla değiştirildi. Bu değişiklikten önce yabancıların hakları müsataha, intifa hakkı ve uzun süreli kira ile sınırlıydı; değişiklikle yatırım bölgelerinde tam mülkiyet (freehold) edinebiliyorlar.

Başlıca yatırım bölgeleri şunlardır:

• Saadiyat Island, Yas Island, Al Reem Island, Al Maryah Island
• Al Raha Beach, Masdar City, Al Reef, Lulu Island
• Sayh Al Sedairah (Al Ghadeer bu bölgededir, Dubai sınırına yakındır)
• Hudayriyat Island (2024'te yatırım bölgesi statüsü aldı), Ramhan Island ve Khalifa City'nin belirli kısımları

Kim düzenliyor? ADREC, DMT ve DARI

• ADREC (Abu Dhabi Real Estate Centre): Belediyeler ve Ulaştırma Dairesi (DMT) tarafından 2 Kasım 2023'te kuruldu. Sektörün planlanması, tanıtımı, düzenlenmesi ve işlemlerin yönetiminden sorumludur; geliştirme projelerini denetler. Dubai'deki karşılığı DLD ve RERA'dır.
• DARI: DMT ve ADREC'in dijital gayrimenkul platformudur. Tapu ve değerleme belgeleri, kira sözleşmesi tescili (Tawtheeq), danışman ve geliştirici lisans sorgulama, ilanların Madhmoun QR koduyla doğrulanması, off plan proje ilerlemesinin takibi ve piyasa verileri buradadır. Yurt dışında yaşayanlar için ayrı giriş seçeneği vardır.

Abu Dhabi'de bir danışmanla çalışacaksanız lisansını DARI'den, Dubai'de ise BRN numarasını DLD'den doğrulayın. Ayrıntılar: Dubai'de güvenilir Türk emlak danışmanı nasıl seçilir?

Masraflar ve off plan güvenceleri

• Tescil ücreti: Abu Dhabi'de satış tescil ücreti genellikle satış bedelinin %2'sidir ve DMT'ye ödenir. İkinci el satışlarda bu ücret çoğu zaman alıcı ve satıcı arasında paylaşılır. Off plan alımda ücreti kimin ödeyeceğini satış sözleşmesinde kontrol edin.
• Escrow: Abu Dhabi'de off plan satışlar, gayrimenkul sektörünü düzenleyen 2015 tarihli 3 sayılı kanuna tabidir. Her off plan proje için onaylı bir kuruluşta projeye özel escrow hesabı açılır ve alıcı taksitleri bu hesaba yatar.
• 2025 değişikliği: 2025 tarihli 2 sayılı kanunla escrow parasının arsa bedeli veya aracı komisyonu için kullanılması yasaklandı. Geliştirici, inşaatın en az %20'si tamamlanmadan escrow hesabından para çekemez; tamamlanma oranını onaylı mühendislik danışmanları doğrular.
• 2026 uygulama kararları: DMT, Mart 2026'da bu kanunu uygulayan dört karar yayımladı: escrow çekiş kuralları, iptal edilen off plan satışlarda tazminat ve iade, ortak mülkiyet ve site yönetim kurulları.

Başlıca bölgeler, fiyatlar ve kira getirileri

Aşağıdaki rakamlar Bayut'un 2026 ilk yarı Abu Dhabi satış raporundan, apartman daireler içindir. İlan fiyatlarına dayanır, gerçekleşen işlem fiyatı değildir; getiriler brüttür.

• Saadiyat: Abu Dhabi'nin en pahalı bölgesi. Knight Frank'e göre apartman fiyatları Haziran 2026'ya kadarki bir yılda yaklaşık %21 arttı.
• Yas ve Al Reem: Knight Frank verisine göre iki adada da apartman fiyatları yıllık yaklaşık %18 arttı. Yas Island, yaklaşık 7.700 konutla Abu Dhabi'de en fazla inşaatı süren konutun bulunduğu bölge.
• Hudayriyat: Ana planı Modon tarafından geliştirilen ada; tüm uyruklara tam mülkiyet açık.
• Al Ghadeer: Aldar'ın Abu Dhabi–Dubai sınırındaki projesi; satışlarının önemli kısmı yabancı ve yurt dışındaki alıcılara yapıldı.

Bölgedeki başlıca geliştiriciler Aldar ve Modon'dur; Bloom ve Imkan gibi geliştiricilerin de projeleri vardır. Knight Frank'e göre 2026–2030 döneminde Abu Dhabi'de yaklaşık 36.900 konut inşaat halinde ve apartmanların yaklaşık %70'inin 2026–2027'de tamamlanması planlanıyor.

Abu Dhabi'den ev alarak Golden Visa

Golden Visa federal bir programdır ve Abu Dhabi'de de aynı eşik geçerlidir: değeri en az 2.000.000 AED olan mülk, 10 yıllık ve yenilenebilir oturum için temel şarttır. Kredili veya taksitli alımlarda daha önce aranan en az 1 milyon AED ödeme şartı kaldırıldı; artık mülkün değeri esas alınıyor. Abu Dhabi'de başvuruda DMT'den alınan mülkiyet belgesi istenir; off plan mülklerde geliştiriciden ek belge talep edilebilir. Şartlar: Dubai Golden Visa rehberi.

Abu Dhabi ile Dubai arasındaki farklar

Knight Frank'e göre Abu Dhabi'de konut fiyatları ortalamada Dubai'den yaklaşık %10 daha düşüktür. Dubai'de fiyatlar ve bölgeler için: Dubai ev fiyatları ve Dubai'de hangi bölgeden ev alınır?

Rigel Properties ve Abu Dhabi projeleri

Rigel Properties (Rigel Yatirim Real Estate L.L.C, RERA ORN 57908), Abu Dhabi'nin iki büyük geliştiricisi Aldar ve Modon'un yanı sıra Dubai'de Emaar, Sobha, Nakheel, Beyond (Omniyat) ve Ellington'ın kanal ortağıdır. Abu Dhabi ve Dubai projelerini bütçenize göre Türkçe ve yazılı karşılaştırırız. Çalıştığımız her projede komisyonu geliştirici öder; alıcıdan komisyon almayız ve ödemeleriniz yalnızca proje escrow hesabına gider. Kurucu ortaklar: Okyanus Özkan Ulusoy (BRN 96361) ve Mert Samet Baştuğ (BRN 92903). WhatsApp: +971 58 197 8735.