Dubai'de Lansman Projesi Nasıl Seçilir? Güvenilir Danışmanla 8 Kontrol (2026)

Lansman projesi seçerken 8 kontrol

Lansman, bir off plan projenin satışa ilk açıldığı dönemdir. Fiyat listesi ve ödeme planı bu aşamada açıklanır, en çok seçenek de bu aşamada vardır. Karar vermek için çoğu zaman birkaç gününüz olur; bu yüzden kontrolleri önceden bilmek gerekir. Lansman öncesi ön talep süreci için: Dubai'de EOI nedir?

1. Geliştiricinin geçmişi: daha önce teslim ettiği projeler, teslim süreleri ve DLD kaydı.
2. DLD kaydı ve escrow: proje DLD'de kayıtlı mı, ödemeler hangi escrow hesabına gidiyor?
3. Konum ve altyapı: metro, yol bağlantıları ve Dubai 2040 Kentsel Master Planı'ndaki yeri.
4. Ödeme planı ve teslim tarihi: taksitler bütçenize ve nakit akışınıza uyuyor mu?
5. Daire seçimi: kat, manzara, plan ve yıllık servis ücreti.
6. Bölgedeki arz: teslim tarihinizde aynı bölgede kaç yeni daire teslim edilecek?
7. Devir kuralları: teslimden önce satmak isterseniz geliştiricinin şartları neler?
8. RERA kartlı danışman: BRN ve ORN numaraları DLD'de doğrulanıyor mu?

1-2. Geliştiricinin geçmişi, DLD kaydı ve escrow

2007 tarihli 8 sayılı Escrow Kanunu'na göre bir geliştirici, DLD'nin Gayrimenkul Geliştiricileri Sicili'ne kayıtlı olmadan bu işi yapamaz (madde 4). Off plan satış ilanı vermek için DLD'nin yazılı onayı gerekir (madde 5). Alıcıların ödemeleri, proje adına açılan escrow hesabına yatar (madde 7). Bu hesap yalnızca o projenin inşaatına ayrılır ve geliştiricinin alacaklıları tarafından haczedilemez (madde 9).

• Geliştiriciyi sorgulayın: Dubai REST uygulamasında "Registered Developers" bölümünde geliştiricinin kayıt durumunu (aktif, süresi dolmuş, askıya alınmış), ticari lisansını ve kayıtlı projelerini görebilirsiniz.
• Projeyi sorgulayın: DLD web sitesindeki proje durumu sorgulamasıyla, Dubai REST uygulamasıyla veya DLD'nin WhatsApp hattı Malik üzerinden proje adı ya da numarasıyla projenin kaydını, escrow bilgisini ve inşaat ilerlemesini kontrol edebilirsiniz.
• Geçmiş projelere bakın: Geliştiricinin daha önce teslim ettiği projeleri, sözleşmedeki teslim tarihleriyle gerçek teslim tarihlerini karşılaştırın. Mümkünse bu binalara gidip yapı kalitesini ve bakımını görün.
• Escrow hesabını eşleştirin: Rezervasyon formunda ve satış sözleşmesinde (SPA) yazan escrow hesabı, DLD kayıtlarındaki hesapla aynı olmalı.

Off plan ödemelerin kim tarafından ve nasıl korunduğu: Dubai escrow hesabı nedir?

3 ve 6. Konum, altyapı ve bölgedeki arz

Teslimden sonraki kira talebini büyük ölçüde konum belirler. Projenin yakınında planlanan altyapıya ve teslim tarihinizde bölgeye girecek yeni arza birlikte bakın.

• Metro: RTA'nın açıkladığı Dubai Metro Mavi Hattı'nın 9 Eylül 2029'da hizmete girmesi planlanıyor. Hat 30 km uzunluğunda ve 14 istasyonlu olacak; Mirdif, Dubai Silicon Oasis, Dubai Creek Harbour ve International City gibi bölgelere hizmet verecek.
• Master plan: Dubai 2040 Kentsel Master Planı, nüfusun 2020'deki 3,3 milyondan 2040'ta 5,8 milyona çıkmasını öngörür. Plan beş kent merkezine odaklanır: Deira ve Bur Dubai, Downtown ve Business Bay, Dubai Marina ve JBR ile yeni merkezler Expo 2020 (Expo City) ve Dubai Silicon Oasis.
• Arz: Cavendish Maxwell verisine göre Dubai'de 2026'nın ilk yarısında 24.800 konut teslim edildi; ikinci yarıda yaklaşık 47.000 konut bekleniyor. Bu teslimler ağırlıkla Jumeirah Village Circle, Dubai South, Dubai Science Park ve Business Bay'de yoğunlaşıyor.

4-5. Ödeme planı, teslim tarihi ve daire seçimi

Ödeme planını teslim tarihiyle birlikte okuyun. Teslimde büyük bir ödeme varsa, o tarihte bu tutarı nakit, kredi veya satışla nasıl karşılayacağınızı baştan planlayın. Taksit seçenekleri için: Dubai'de taksitle ev almak.

• Teslim tarihi: Sözleşmede yazan teslim tarihini ve gecikme maddesini imzadan önce okuyun; gecikmede neler olacağını yazılı olarak netleştirin.
• Kat ve manzara: Aynı projede üst katlar ve açık manzaralı daireler genellikle daha pahalıdır. Manzaranın önüne ileride bina çıkıp çıkmayacağını master planda kontrol edin.
• Plan: Kiralamayı düşünüyorsanız kullanılabilir alanı yüksek, balkonu makul, mutfağı ve yatak odaları kullanışlı planları seçin. Brüt ve net alanı ayrı sorun.
• Servis ücreti: Ortak alan bakımı için yıllık ödenen bu ücret ft² başına hesaplanır. Gulf News'e göre Dubai'de ft² başına 3 AED ile 30 AED'nin üzerine kadar değişir. Onaylı ücretleri DLD'nin Servis Ücreti Endeksi'nden (DLD web sitesi veya Dubai REST) proje, kullanım tipi ve yıl seçerek görebilirsiniz. Yeni projelerde geliştiriciden tahmini rakamı yazılı isteyin.

Toplam bütçeyi hesaplarken fiyatın üzerine off plan için %4 DLD tescil ücreti ekleyin. Ayrıntılar: Dubai'de ev alma masrafları. Rakamları yatırım hesaplayıcısında dirhem ve TL olarak görebilirsiniz.

7. Teslimden önce satış (devir) kuralları

Off plan daireyi teslimden önce satmak mümkündür, ancak kuralları kanun değil geliştirici belirler ve şartlar satış sözleşmesinde yazar. Bayut'un Ekim 2026'da güncellenen rehberine göre geliştiriciler genellikle fiyatın %30–40'ının ödenmiş olmasını şart koşar.

• NOC: Devir için geliştiriciden itiraz olmadığını gösteren belge (No Objection Certificate) alınır.
• DLD ücreti: Yeni alıcı, devir sırasında %4 DLD ücretini öder ve kalan taksitleri ve servis ücretlerini devralır.
• Sorulacaklar: Devir için gereken ödeme oranı, geliştiricinin devir ücreti ve devrin yasak olduğu dönemler var mı?

8. RERA kartlı danışman, sorulacak sorular ve uyarı işaretleri

Dubai'de gayrimenkul aracılığı yalnızca RERA kartı (BRN) olan kişiler tarafından, ORN numaralı lisanslı ofisler adına yapılabilir. Danışmanın BRN'sini Dubai REST uygulamasında "Registered Brokers" bölümünden sorgulayın: kartın aktif olduğunu, bitiş tarihini, bağlı olduğu ofisi ve fotoğrafın kişiyle eşleştiğini kontrol edin. Ayrıntılar: Dubai'de güvenilir Türk emlak danışmanı nasıl seçilir?

Danışmana ve geliştiriciye sorulacak sorular:

1. Projenin DLD proje numarası ve escrow hesabı nedir?
2. Geliştiricinin daha önce teslim ettiği projeler hangileri, kaçı zamanında teslim edildi?
3. Ödeme planı ve sözleşmedeki teslim tarihi nedir? Gecikmede ne olur?
4. Tahmini yıllık servis ücreti ft² başına ne kadar?
5. Teslimden önce devir için kaç yüzde ödenmiş olmalı, devir ücreti var mı?
6. Bu bölgede teslim tarihimde başka hangi projeler teslim edilecek?
7. Sizin BRN ve ofisinizin ORN numarası nedir?

Uzak durmanız gereken işaretler:

• Ödemeyi danışmanın şahsi hesabına veya escrow dışındaki bir şirket hesabına istemek.
• Garanti kira getirisi veya garanti değer artışı vaat etmek.
• "Bugün imzalamazsanız fiyat artıyor" diyerek düşünme süresi tanımamak.
• Projenin DLD numarasını, geliştiricisini, ödeme planını ve teslim tarihini yazılı vermemek.
• BRN numarasını sorduğunuzda konuyu değiştirmek.

Rigel Properties nasıl çalışır?

Rigel Properties (Rigel Yatirim Real Estate L.L.C, RERA ORN 57908), Emaar, Sobha, Nakheel, Aldar, Beyond (Omniyat), Modon ve Ellington'ın kanal ortağıdır. Kurucu ortaklar Okyanus Özkan Ulusoy (BRN 96361) ve Mert Samet Baştuğ (BRN 92903), yukarıdaki 8 kontrolü yaptığımız projeleri bütçenize göre yazılı ve Türkçe karşılaştırır. Çalıştığımız her projede komisyonu geliştirici öder; alıcıdan komisyon almayız. Ödemeleriniz yalnızca proje escrow hesabına gider. Lisanslarımızı doğrulayın: ORN 57908, BRN 96361, BRN 92903. WhatsApp: +971 58 197 8735.