Dubai'de EOI Nedir? Lansman Öncesi Ön Talep Nasıl Verilir (2026)

EOI (Expression of Interest) nedir?

EOI, İngilizce Expression of Interest, yani "ilgi beyanı"dır. Bir geliştirici yeni bir off plan projeyi satışa açmadan önce, alıcılardan belirli bir süre boyunca ön talep toplar. EOI veren alıcı, lansman günü daire seçiminde EOI vermeyenlerden önce sıraya girer.

EOI bağlayıcı değildir ve size belirli bir daire ayırmaz. Genellikle iade edilebilir bir çek veya banka havalesiyle birlikte verilir; bazı geliştiriciler çeki alıcı satın almaya geçmedikçe bankaya yatırmaz.

EOI tutarı ne kadar, kime ödenir, iade edilir mi?

Tutar: EOI tutarını her geliştirici proje bazında kendisi belirler ve büyük geliştiriciler standart bir tutar yayımlamaz. Örneğin Nakheel'in Palm Springs projesi için EOI şartları 1 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmamıştı. Sektör rehberleri farklı aralıklar veriyor: bir Dubai emlak şirketi 20.000 ile 50.000 AED, Kasım 2026 tarihli bir başka rehber ana akım lansmanlar için yaklaşık 20.000 ile 100.000 AED aralığını gösteriyor; villa ve yoğun talep gören lansmanlarda tutar daha yüksek olabiliyor. Kesin tutarı yalnızca o projenin EOI formu söyler.

• Kime ödenir: Geliştiriciye veya geliştiricinin yazılı olarak bildirdiği resmi hesaba. Nakit ödemeyin, kişisel hesaplara para göndermeyin. Paranın tahsise kadar escrow hesabında mı yoksa geliştiricinin hesabında mı duracağını sorun.
• Danışmana değil: EOI'yi danışmanınız sizin adınıza geliştiriciye iletebilir, ama para danışmanın hesabından geçmez. Proje satışa açıldıktan sonra tüm alıcı ödemeleri 8 sayılı Kanun gereği proje escrow hesabına gider. Ayrıntılar: Dubai'de escrow hesabı nedir.
• İade: Birçok geliştirici daire tahsis edilmezse veya teklif edilen daireyi reddederseniz tutarı tamamen iade eder. Bazıları idari bir kesinti yapar, bazılarında tahsisi kabul ettiğiniz anda EOI iade edilemez hale gelir. İade süresi de formda yazar; 30 ile 60 gün sık görülen sürelerdir.

Lansman günü daire tahsisi nasıl yapılır?

1. Geliştirici EOI'leri belirli bir süre boyunca toplar.
2. Lansmandan önce talepleri inceler ve önceliklendirir. Öncelik; kayıt sırasına, istediğiniz daire tipine ve geliştiricinin kendi kurallarına bağlıdır. Erken başvuru, finansal hazırlık, geliştiricinin önceki müşterisi olmak ve daire tipinde esnek olmak öne geçirebilir.
3. EOI sahipleri özel bir satış etkinliğine veya çevrim içi erken erişime davet edilir ve sırası gelen alıcıya daire teklif edilir.
4. İstediğiniz tip tükenmişse size başka bir daire teklif edilebilir. Kabul etmezseniz EOI formundaki iade şartı devreye girer.

EOI'den rezervasyona, SPA'ya ve Oqood'a

1. Tahsis: Size bir daire teklif edilir; daire numarası, fiyat ve ödeme planı yazılı gelir.
2. Rezervasyon formu ve peşinat: Rezervasyon formu imzalanır ve ilk ödeme yapılır. Bu ödeme sıklıkla fiyatın %5 ile %20'si arasındadır ve EOI tutarı genellikle bundan düşülür. Bu aşamadan sonra işlem bağlayıcıdır.
3. Satış sözleşmesi (SPA): Fiyat, ödeme planı, teslim tarihi, gecikme maddeleri ve escrow hesap numarası sözleşmede yer alır. İmzadan önce okuyun.
4. Oqood tescili: Geliştirici satışı DLD'nin ön tescil sistemi Oqood'a kaydeder ve %4 DLD tescil ücreti ödenir. Oqood belgesi size e-postayla gelir.
5. Taksitler ve teslim: Taksitler ödeme planına göre proje escrow hesabına yatırılır. Teslimde kalan bakiye ödenir ve tapu (title deed) çıkar.

Off plan sürecinin tamamı ve taksit aksarsa ne olacağı için: Dubai'de off plan daire almak. Toplam bütçe için: Dubai'de ev alma masrafları.

Lansman fiyatları neden genellikle en düşük fiyattır?

• Finansman ve ivme: Geliştiriciler projenin başında inşaatı finanse etmek ve geniş bir alıcı kitlesi çekmek için daha düşük fiyat koyar. İnşaat ilerleyip risk azaldıkça sonraki etaplarda metrekare fiyatı genellikle yükselir.
• Seçim hakkı: İlk alıcılar manzara, kat ve konum açısından en iyi daireleri seçer; sonradan gelenlere kalan seçenek azalır.
• Kampanyalar: Bazı geliştiriciler ilk alıcılara %4 DLD tescil ücretini üstlenmek gibi teşvikler sunar.

Bu bir kural değil, eğilimdir. Khaleej Times'ın fäm Properties verisine dayanan Eylül 2026 haberine göre Temmuz 2023'ten bu yana lansmanı yapılan 717 off plan projenin 28'i (%4) lansman fiyatının altında satılıyordu; Şubat sonundan bu yana 44 proje fiyatını %5 veya daha fazla indirmişti. Aynı veride bölge ortalamasının %20 veya daha fazla üzerinde fiyatlanan projelerin daha yavaş satıldığı görülüyor. Yani lansman fiyatını bölgedeki ortalama fiyatla karşılaştırmadan karar vermeyin: Dubai ev fiyatları ve Dubai'de lansman projesi nasıl seçilir.

Riskler, ipuçları ve Türkiye'den uzaktan EOI

• Belirsiz iade şartı: İade süresi ve kesinti oranı yazılı değilse EOI vermeyin.
• Büyük tutar: EOI aşamasında gereğinden yüksek tutar ödemekten kaçının; fiyat ve ödeme planı henüz kesin değildir.
• Yanlış hesap: Alıcı hesabın adı geliştiricinin adıyla eşleşmiyorsa durun ve geliştiricinin resmi kanalından teyit alın.
• Sahte "VIP liste" vaadi: Kimse lansmandan önce belirli bir daireyi garanti edemez.
• Geliştiriciyi tanıyın: Geliştiricinin teslim geçmişine ve projenin DLD kaydına bakın; kayıtlı projelerin durumu Dubai REST uygulamasından sorgulanabilir.
• Abu Dhabi farkı: Abu Dhabi'de Şubat 2026'dan bu yana EOI'ler ADREC'in Madhmoun platformuna kaydediliyor ve EOI parası ADREC denetimindeki escrow hesabında tutuluyor. Ayrıntılar: Abu Dhabi'de ev almak.

Türkiye'den EOI nasıl verilir? Dubai'ye gelmeniz gerekmez. Pasaport kopyanızla EOI formu doldurulur ve dijital olarak imzalanır; EOI tutarı kendi adınıza açılmış hesaptan, formda yazan geliştirici hesabına banka havalesiyle gönderilir. Tahsis sonrası rezervasyon formu ve SPA da dijital imzalanır, Oqood belgesi e-postayla gelir. Uluslararası havale birkaç iş günü sürebileceği için transferi lansmandan önce başlatın. Ayrıntılar: Türkiye'den gelmeden Dubai'de ev almak ve Türkiye'den Dubai'ye para gönderme.

Rigel Properties ile lansmanlara ön talep

Rigel Properties (Rigel Yatirim Real Estate L.L.C, RERA ORN 57908); Emaar, Sobha, Nakheel, Aldar, Beyond (Omniyat), Modon ve Ellington'ın kanal ortağıdır. Yaklaşan lansmanlarda EOI formunu, iade şartlarını ve tahsis sürecini sizin için Türkçe takip ederiz. Ödemeleriniz yalnızca geliştiricinin resmi hesabına gider; Rigel hiçbir ödemeyi kendi hesabına almaz. Rigel alıcıdan komisyon almaz; çalıştığı her projede komisyonu geliştirici öder. Lisansları doğrulayın: ofis ORN 57908, Okyanus Özkan Ulusoy BRN 96361, Mert Samet Baştuğ BRN 92903. WhatsApp: +971 58 197 8735.